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Berlino, 4/4/2019
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L'emergenza casa nel Paese degli affitti. La Germania è stata per anni il “Paese degli inquilini”: una normativa estremamente favorevole e l’esperienza della Seconda guerra mondiale spingevano i tedeschi a non investire i propri risparmi nell’acquisto di una casa. Il “mattone” non era redditizio e, contrariamente al caso italiano, tutt’altro che sicuro (dopo la guerra il Paese era stato in buona parte letteralmente raso al suolo). Inoltre, gli affitti erano bassi (perlomeno il rapporto con i salari), la legislazione favorevole agli inquilini. Il caso della Germania Est era, con tutta evidenza diverso, ma similmente il costo della casa, dopo gli anni della ricostruzione, non fu un problema per i tedeschi orientali.

Da tempo non è più così: nelle città con oltre un milione di abitanti (Berlino, Amburgo, Monaco e Colonia) un aumento oltre ogni immaginazione dei prezzi di affitto delle case è da anni una realtà, come nel resto d’Europa. Svendita del patrimonio pubblico – Dresda nel 2006, ad esempio, ha ceduto a un investitore privato tutto il patrimonio pubblico di abitazioni – e attacco di piattaforme online per gli affitti brevi (già dieci anni fa a Berlino nacque un piccolo movimento contro i turisti, accusati di essere i responsabili dell’aumento degli affitti) sono tra i principali i responsabili di una spirale i cui effetti sono noti da tempo.

Berlino non fa eccezione: la capitale tedesca, dopo la riunificazione, ha visto trasformarsi i quartieri del centro, sempre più cari, e, nonostante gli sforzi del governo del Land, al momento la situazione sembra non migliorare. L’aumento del costo degli affitti impatta su una popolazione con salari molto più bassi della media federale, le misure sin qui adottate da Land e Bund (ad esempio la Mietpreisbremse, finalizzata a imporre dei limiti all’aumento del prezzo dell’affitto) non hanno dato i risultati sperati.

Per questo motivo da circa un anno un movimento di cittadini, Deutsche Wohnen und Co enteignen (vale a dire espropriare Deutsche Wohnen e Co., una delle imprese immobiliari più grandi in Germania, con un patrimonio nella sola capitale di oltre 100.000 abitazioni), sta lavorando a possibili alternative: misure radicali che dovrebbero fronteggiare la radicalità del mercato, secondo gli organizzatori. È di queste settimane la proposta di un referendum – la raccolta di firme inizierà il 6 aprile – che punti all’esproprio (Enteignung) di case a tutte quelle società immobiliari che ne detengono più di tremila, facendole diventare (o ridiventare) tutte abitazioni oltre quella soglia di patrimonio pubblico. 

Dal punto di vista giuridico si tratta di una misura leggermente diversa: lo strumento adottato, più che l’articolo 14 del Grundgesetz che cita l’esproprio, è l’articolo 15, relativo alla socializzazione e alla proprietà comune. Esso prevede la possibilità di ricondurre determinati beni a una proprietà comune allo scopo di una loro socializzazione (Vergesellschaftung), salvo indennizzo. Le forme della proprietà comune (Gemeineigentum, Gemeinwirtschaft) sono numerose e potrebbero prevedere (a differenza del semplice esproprio), ad esempio, che il proprietario precedente resti comunque titolare di alcuni diritti: si tratta di intervenire con intelligenza e di immaginarle forse miste di proprietà e di gestione degli immobili. Lo Stato, dunque, dovrebbe tornare ad avere un ruolo davvero attivo nella politica della casa e dello sviluppo urbano, le imprese dovrebbero avere una soglia massima di profitto, tornando a essere esclusivamente soggetti gestori di abitazioni, immobiliari in senso stretto, ed evitando concentrazioni e monopoli che finiscono per inquinare e falsare il mercato (e mettere i profitti degli azionisti di fronte ai diritti degli inquilini).

L’organizzazione punta alla socializzazione di circa 250.000 abitazioni (per oltre mezzo milione di persone coinvolte), e il costo dell’operazione è, al momento, non identificato (oscillerebbe tra i 16 e i 30 miliardi di euro): a questo proposito, la socializzazione richiederà un censimento e una valutazione degli immobili coinvolti, misure che costituiscono per gli organizzatori già un primo importante passo.

La democrazia diretta berlinese si articola in tre fasi. Dal 6 aprile, come detto, comincerà la raccolta delle ventimila firme necessarie, dopodiché il testo sarà sottoposto alla valutazione del Senato di Berlino che dovrà verificare se sono rispettati tutti i requisiti previsti dalla legge (tra cui la compatibilità con il diritto federale e del Land); in caso di un parere negativo del Senato, è competente la Corte costituzionale di Berlino. A quel punto, i cittadini saranno chiamati a sostenere la proposta e occorrerà il sostegno di almeno il 7% degli iscritti alle liste elettorali (circa 170.000). Dopodiché potrà tenersi il referendum vero e proprio (primavera 2020): perché sia approvato è necessario che voti a favore almeno un quarto degli aventi diritto (oltre 600.000 voti, il vero ostacolo alla riuscita del referendum, quorum raggiunto solo quando si è svolto insieme ad altre elezioni).

La città quasi subito si è divisa. Moltissimi sono favorevoli al referendum: un freno per quelle imprese che possiedono tante, troppe case appare a tanti cittadini ormai necessario. Gli inquilini denunciano da tempo finti lavori di modernizzazione per aggirare i contratti e imporre aumenti di affitto, assenza di manutenzione ordinaria, che non genera profitti per i proprietari, atteggiamenti al limite della legalità per liberare le abitazioni e disdire i vecchi contratti.

Numerosi, però, sono anche i contrari: Michael Müller, Borgomastro di Berlino, ad esempio, ha già affermato che gli espropri producono più problemi di quanti non ne risolvano, per via del costo dell’operazione, denaro che potrebbe essere utilizzato per costruire nuove case, e degli eventuali ricorsi, che potrebbero aprire lunghe e complesse battaglie legali. Le abitazioni richiederebbero una manutenzione costante che dovrebbe essere gestita dalla città Stato di Berlino, un impegno gravoso in termini sia amministrativi sia finanziari.

D’altro canto, gli organizzatori del referendum fanno presente che negli ultimi anni rappresentanze di cittadini e le organizzazioni degli inquilini hanno provato a fare proposte e a discutere con i grandi gruppi immobiliari per individuare possibili soluzioni. «La situazione non è cambiata. Questi grandi gruppi non vogliono cambiare e perseguono una strategia di lungo periodo per aumentare nei prossimi anni sensibilmente gli affitti. Ma dal punto di vista sociale siamo di fronte a un fallimento del mercato», commenta Rouzbeh Taheri nel corso della presentazione del referendum alla stampa. Inoltre, la socializzazione garantirebbe non solo affitti più bassi, ma anche il loro utilizzo (o parte di esso) proprio per fini sociali (tra cui la gestione e la manutenzione degli immobili).

Per sostenere le rivendicazioni dell’iniziativa, sabato 6 aprile è prevista anche una manifestazione, che terminerà proprio al Salone delle imprese immobiliari.

Comunque la si pensi sul contenuto del progetto, la questione “casa” rappresenta davvero l’emergenza sociale di questa fase storica. Una volta era considerato un compromesso sociale accettabile un “peso” dell’affitto non superiore a un terzo del reddito complessivo di una famiglia: nelle città tedesche per oltre la metà dei cittadini questo compromesso è saltato.

Al di là della questione attuale dell’aumento degli affitti, l’emergenza casa, con i suoi effetti sulla composizione e sulla stratificazione sociale delle città, produrrà tra anni problemi assai rilevanti: quartieri dormitorio e ghetto, criminalità, scuole con enormi difficoltà nell’integrazione, grandi sacche di povertà. Le prime reazioni, infastidite, del Borgomastro di Berlino non sono incoraggianti, ma forse anche gli organizzatori dovrebbero uscire da una certa autoreferenzialità e sforzarsi nel convincere i partiti della coalizione rosso-rosso-verde di Berlino a sostenere l’iniziativa. Su una questione così concreta può, davvero con fantasia e intelligenza, rinascere la politica progressista in Germania: fino a oggi persino i compromessi pragmatici di Angela Merkel su questi temi non hanno portato i risultati sperati.

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